Die hartnäckige Niedrigzinsphase hat offenen Immobilienfonds große Nachfrage beschert. So groß, dass viele der Fonds inzwischen kein Geld mehr annehmen. Ihnen fehlen vor allem geeignete Objekte.
Der Boom auf dem Immobilienmarkt hat Konsequenzen für die Portfoliostruktur von offenen Immobilienfonds. Die Größe und das Alter der Objekte nehmen zu. Das bringt Vorteile, birgt aber auch Risiken, wie die Analysten des Researchunternehmens Scope in einer Studie feststellen.
Durchschnittliche Größe ist gewachsen
Die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre spricht für sich. Die durchschnittliche Größe der Objekte von 15 offenen Immobilienfonds mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien, die Scope unter die Lupe genommen hat, lag Ende des vergangenen Jahres bei 101 Millionen Euro. Das sind fast 30 Prozent mehr als 2014. Doch der Durchschnittswert ist nur ein Teil der Wahrheit. Bei großen Objekte mit über 500 Millionen Euro Verkehrswert hat sich nach Angaben von Scope der Anteil mehr als verdoppelt und kommt jetzt auf neun Prozent.
Alternde Immobilien bergen Risiken
Die Verschiebung zu immer größeren Objekten geht mit einem zunehmenden Alter der Gebäude einher. Der durchschnittliche Anstieg von zwölf auf 14 Jahre seit 2014 mag zunächst unspektakulär wirken. Aber wenn die Scope-Analysten feststellen, dass der Anteil von 15 bis 20 Jahre alten Immobilien "signifikant von elf Prozent auf 22 Prozent zugenommen" hat, während Objekte, die zehn oder weniger Jahre zählen, nur noch auf 28 nach 45 Prozent kommen, wird die Entwicklung in ihrer ganzen Dimension sichtbar.
Beides bietet Vor-, aber auch Nachteile. Weniger große Objekte bedeuten nach Ansicht von Scope einerseits weniger Verwaltungsaufwand. Zudem seien sie ein probates Mittel, die hohe Liquidität, auf der viele Fonds sitzen, vergleichsweise einfach unterzubringen - zumal die Konkurrenz bei großvolumigen Immobilien nicht ganz so stark sei, da es weniger Kaufinteressenten gebe. Das sei andererseits aber auch ein Nachteil, denn der Verkauf derartiger Objekte gestalte sich ebenfalls schwieriger.
Ambivalent fällt auch die Bewertung des steigenden Gebäudealters aus. Gerade Objekte in 1A-Lagen seien häufig nicht mehr die jüngsten, während neuere Bauten energetisch und bei den Instandhaltungskosten besser abschnitten. Dass sich der Trend in den kommenden Jahren verschärft, erwarten die Analysten jedoch nicht. Projektentwicklung und Revitalisierung von Objekten sollten die zunehmende Alterung der Portfolios zumindest bremsen.
Autor(en): Michael Fuchs
